꼬마 빌딩 종부세, 상가 건물 종합부동산세는 얼마나 될까요?
꼬마 빌딩이나 상가 건물, 그 외의 부동산을 취득하고 운영할 때 다양한 세금이 붙는데, 대표적으로 취득세와 양도소득세가 있습니다.
취득세는 꼬마 빌딩이나 건물 등 모든 부동산을 매입할 때 1번 내는 것이고, 양도소득세도 부동산을 매각할 때 그 차익에 따라 1번 내는 것이기에 보유하는 동안은 별로 생각할 일이 없습니다.
다만 보유세라고 일컫는 종부세, 즉 종합부동산세는 보유하는 동안 매년 내는 세금이므로, 정확히 알아볼 필요가 있습니다.
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오늘은 꼬마 빌딩 종부세는 얼마나 내는지, 상가 건물 종합부동산세에 대한 정보를 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
종합부동산세 기준 과세 대상
| 구분 | 납세의무자 |
| 주택 | 국내 소재하는 주택의 공시가격을 합한 금액이 6억 원을 초과한 사람 |
| 토지 종합합산 | 국내 소재하는 과세 대상 토지의 공시가격 합한 금액이 5억 원을 초과하는 사람 |
| 토지 별도합산 | 국내 소재하는 과세 대상 토지의 공시가격 합한 금액이 80억 원을 초과하는 사람 |
종합부동산세는 재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일을 기준으로 납세의 의무가 성립하게 됩니다.
재산세의 경우 주택과, 토지, 건축물 소유에 대한 세금인데 반해, 종합부동산세는 주택과 토지만 부가 되게 됩니다.
종합부동산세 국세청에서 알아보기
| 보유세 | 건축물 | 토지 | 주택 |
| 재산세 | O | O | O |
| 종합부동산세 | X | O | O |
꼬마 빌딩이나 상가 건물의 경우 주택에 해당되지 않는 상가시설이기 때문에, 토지에 대한 종합부동산세만 내면 된다는 이야기죠.
꼬마 빌딩 종부세는 얼마나 내나요?
그렇다면 꼬마 빌딩 종부세는 얼마나 나올까요?
꼬마 빌딩의 기준이 명확히 어떻다라고 이야기하기는 어렵지만, 결론적으로는 종부세를 내지 않을 가능성이 99%입니다.
상가 건물을 매입해서 종부세를 내려면, 토지의 공시지가가 80억 원을 넘어야 하기 때문에, 토지의 공시지가가 80억 원을 넘는 꼬마 빌딩은 거의 없다고 봐야 합니다.
왜냐하면, 꼬마 빌딩의 경우 토지의 가격과 건축물의 가격을 포함한 가격인데, 종합부동산세는 토지에 대한 부분만 고려하게 됩니다.
또한 여기서 고려해야할 점은 매입 금액이 아닌 공시가격 기준으로 종부세를 결정한다는 점입니다.
신축 건물의 경우 건축물의 금액대가 높겠지만, 토지 공시가격 기준 80억 원이 넘는 건물은 매매가로 최소 150억 원 이상이 될 확률이 높습니다.
공시가격은 시가나 매매가보다 훨씬 낮고, 건물에는 토지+건축물 가격이 포함되어 있기 때문에, 꼬마빌딩의 매입가는 토지 공시가격의 2배에 달할 확률이 높다는 소리죠.
보통 꼬마빌딩의 매매가는 100억 원 이하의 규모를 뜻하는 것이기 때문에, 꼬마빌딩을 매매해서 종부세를 낼 확률은 거의 없다고 보시면 됩니다.
꼬마 빌딩 종부세 과세 대상이라면 내야할 세금
1%의 확률이라도 꼬마 빌딩이 종부세 부가 대상이 될 가능성도 있습니다.
꼬마 빌딩 종부세 과세 대상이라면 내야할 세금을 한번 계산해보도록 하겠습니다.
| # | 적요 | 값 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1 | 공시지가 | 100억 원 | |
| 2 | 공제금액 | 80억 원 | |
| 3 | 차액 | 20억 원 | 80억 원 초과 금액만 과세 대상이 됨 |
| 4 | 공정시장가액 비율 | 100% | 2022년부터 100% 적 |
| 5 | 과세표준 | 20억 | |
| 6 | 별도합산토지 세율 | 0.5% | 200억 원 이하 0.5% |
| 7 | 종합부동산세액 | 1천만 원 | |
| 8 | 공제할 재산세액 | 560만원 | |
| 9 | 총 납부 | 440만원 |
토지의 공시지가가 100억 원일 때 납부 해야할 종부세 금액입니다.
전체 매입가는 약 200억 원 이상일 확률이 높은데, 납부할 종부세는 440만원으로 상당히 적은 편이라 할 수 있습니다.
별도합산토지의 세율은 과세 표준은 다음과 같습니다.
- 200억 원 이하 : 0.5%
- 400억 원 이하 : 0.6%
- 400억 원 초과 : 0.7%
상가 건물의 종합부동산세는 아파트나 주택에 비해서 아예 없거나, 소소한 규모의 세금이라고 할 수 있는셈이죠.
꼬마 빌딩 세금은?
그렇다면 꼬마빌딩을 매입하고, 보유하는 동안 내야할 세금들은 무엇이 있을까요?
1. 취득세
우선 모든 부동산을 매수할 때 내는 세금인 취득세가 있습니다.
- 꼬마빌딩이나, 상가 건물, 사무실 등의 상업용 부동산 매입시 취득세는 4.6%로 개인과 법인 모두 동일합니다.
- 다가구나 상가 주택 등 주택이 포함된 건물 매입시에는 조금 기준이 다릅니다.
주택수에 따른 취득세가 차등 부과되며, 2주택자 개인은 8%, 법인은 12%가 부과 됩니다. - 상가주택은 주택 비율 만큼 취득세와 상가 비율만큼 4.6%의 세금이 부과됩니다.
ex) 20억의 상가 주택을 매입했을 경우
15억 주택 면적 비율 + 5억 상가 면적 비율
15억(주택 취득세,다주택 중과) + 5억( 4.6%)
2. 종합 소득세 (임대 소득세)
소득이 있는 곳에 세금이 있다는 말이 있죠?
꼬마빌딩이나 상가건물 등 임대형 부동산에도 임대수이 발생하기 때문에 세금을 내야 합니다.
특히 개인의 경우 본인이 직장이나 사업에서 발생하는 근로소득과 임대소득이 합산 과세되니, 주의를 해야 합니다.
대출 이자 및 기타 경비를 제외하면 연간 임대수익이 됩니다.
| 과세표준 | 기세율 | 누진공제액 |
| 1,200만 원 이하 | 6% | |
| 1,200만 원 초과 ~ 4,600만 원 이하 | 15% | 108만 |
| 4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 522만 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,490만 |
| 1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 1,940만 원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 2,540만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 3,540만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,540만 |
3. 양도세
- 주택 건물 (상가주택/다가구/다세대 등):
다주택자 중과세 적용
개인 다주택자 : 기존세율 + 20~30% 중과세 - 근린생활 건물 (꼬마 빌딩, 상가 건물 등)
개인 : 양도차익 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 : 42%
(지방소득세 포함 46.2%)
양도차익 10억 원 초과시 : 45%
(지방소득세 포함 49.5%)
3년 이상 보유시 장기보유특별 공제 적용
개인으로 꼬마 빌딩 보유시에는 자주 사고 파는 것보다 3년 이상 보유하는 것이 세금에 유리합니다.
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제액 |
| 1,200만 원 이하 | 6% | |
| 4,600만 원 이하 | 15% | 108만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 522만 원 |
| 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,490만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,940만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,540만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,540만 원 |
| 10억 원 초 | 45% | 6,540만 원 |
건물 토지 등 장기보유 특별 공제표 입니다.
| 보유기간 | 토지, 건물, 주택 입주권 | 보유기간 | 거주기간 |
| 2년 이상 | 8% | ||
| 3년 이상 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 이상 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 이상 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 이상 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
| 11년 이상 | 22% | ||
| 12년 이상 | 24% | ||
| 13년 이상 | 26% | ||
| 14년 이상 | 28% | ||
| 15년 이상 | 30% |
조정지역 : 2주택자 이상은 해당 없음 (공제 없음)
비조정지역 : 2주택자 최고한도 30%, 3주택자 이상은 해당 없음 (공제 없음)
Ex) 3년 이상 거주 + 보유 일 경우
12% + 12% = 24% 공제
최대 80%까지 공제가 가능함
꼬마 빌딩 종부세부터 상가 건물 등 상업용 부동산 매수시 내야할 세금 전반에 관해서 알아봤습니다.