수원 건물 매매 빌딩 물건을 보여드리면서 수익률과 미래 투자가치를 분석해보는 시간
오늘 보여드릴 매물은 수원역에서 230m 거리에 위치해서 도보 3분 거리로 초 역세권에 위치하고 있는 고시텔 물건, 낙원고시텔입니다.
네이버 부동산 매물에 낙원고시텔이라고 직접 입력해 놓으셨습니다.
네이버 부동산에서 매물을 확인하시려면 위의 버튼을 클릭하시면 됩니다.
제가 부동산을 하는 것도 아니고, 네이버 매물을 소개해드리고 분석해 드리고자 함이니, 관심이 있으신 분들은 위의 링크를 클릭하시어 해당 부동산에 문의주시면 됩니다.
수원 건물 매매 낙원고시텔 위치
오늘 살펴볼 매물인 수원 낙원 고시텔의 위치입니다.
1호선 수원역과 수인분당선 수원역에서 도보 3분 거리에 위치하고 있습니다.
수원역 로데오거리 끝자락에 위치하고 있고, 수원 역전 시장과 AK플라자, 메가박스 등 다양한 위락시설이 몰려 있어서 편리한 지역에 위치하고 있습니다.
세부적으로 로드뷰를 들여다보시면, 수원역 먹자골목 모텔상권에 위치하고 있다고 보시면 됩니다.
고시텔들이 보통은 상권이 좋은 곳이면, 모텔 상권 쪽에 위치한 경우가 많기 때문에, 특이한 곳에 위치한 것은 아니란 점을 말씀드립니다.
수원 건물 매매 해당 물건 스펙
해당물건인 낙원고시텔의 소재지는 경기도 수원시 팔달구 매산로1가에 위치하고 있습니다.
대지면적은 47.31평에 연면적은 225.37평입니다.
지상 8층, 지하 1층으로 구성되어 있으며, 42세대가 거주 가능합니다.
일반상업지역에 위치하고 있으며, 지구는 방화지구, 건축물 용도는 제2종 근린생활시설입니다.
용적률은 476.4%이고, 건폐율은 75.5%입니다.
사용 승인일은 2009년 7월로 14년차에 접어든 건물이며, 총 주차가능 대수는 5대입니다.
수원 건물 매매 해당 물건 매매가
매매가격은 20억 원이며, 3.3㎡ 당 가격은 평당 4,227만 원입니다.
객실이 42호실이고, 객실 당 월세는 45만원으로 만실일 경우, 총 월세 수입은 1,890만원입니다.
현재는 만실인 상태라고 합니다.
해당 물건 중개보수 수수료 및 세금 정보
해당 물건의 중개보수는 상한요율 0.7%를 적용해서 최대 1,400만 원이 수수료로 발생할 수 있습니다.
취득시 내야 할 세금은 총 6,600만원으로, 취득세 6,000만원, 지방교육세 600만원입니다.
매매가격인 20억 원에 고시원 건물이어서 보증금이 없고, 융자금이 없으므로, 총 20억 8천만 원 의 매입가격이 필요합니다.
100% 만실일 경우 해당 물건 수익률
해당 고시텔이 42개실 만실일 경우 수익률입니다.
매입가액은 20억 원이고, 월 수익은 1,890만원이므로, 연 수익은 2억 2,680만원입니다.
만실을 1년 유지했을 경우, 연수익률은 11.34%입니다.
객실 가동 80% 경우 해당 물건 수익률
80%에 가까운 42개실 가운데 32개실이 찼을 경우의 수익률입니다.
32개실로 운영됐을 경우, 한달 수입은 약 1,440만 원입니다.
이를 기준으로 계산을 해보면,
매입가액은 20억 원이고, 월 수익은 1,440만원이므로, 연 수익은 1억 7,280만원입니다.
객실 가동을 80%로 1년 유지했을 경우, 연 수익률은 8.64%입니다.
고시텔의 경우 혼자서 운영하기는 쉽지 않기 때문에, 총무를 들인다면 약 150~200만 원 정도의 급여를 지급해야 될 것으로 보입니다.
이것을 객실로 환산한다면, 약 4개실이 빈다고 가정하시면 됩니다.
현재는 만실이더라도, 객실이 늘 만석을 유지하기란 쉽지는 않기 때문에, 80% 가동률 혹은 그 이하로 보시는 것이 좋을 듯 합니다.
수원역에서 워낙 가깝고 위치 자체는 좋기 때문에, 80%의 객실 가동률로 연 수익률을 측정하는 것이 좋을 듯 합니다.
수원 건물 매매 물건 주변 실거래가
해당물건인 낙원고시텔의 바로 옆 토지가 2015년에 52평이 8억 6천만원에 거래된 사례가 있습니다.
아래의 기준은 건물 면적 기준입니다.
그 주변의 건물이 2014년 120평이 6억 원에 거래된 사례로 봤을 때, 토지는 조금 비싸게 매매가 이뤄진 것 같군요.
조금 더 수원역과 인접해 있는 라임호텔이 2021년 468평에 55억 원에 거래된 사례가 있고, 그 옆에 부지가 2019년 93평에 9억 5천만원에 거래된 사례가 있습니다.
라임모텔을 조금 살펴보자면, 거래면적은 120.21평이었고, 평당 45,752,100원이었습니다.
2008년에 지어진 것으로 보여서 우리 매매물건과 비슷한 연식으로 보입니다.
수원 건물 매매 고시텔 투자가치는?
고시원이나 고시텔의 경우는 기본적으로 매매가격이 비싼 편이고, 건물 가치의 상승을 기대하기는 힘들기 때문에, 전형적인 수익형 부동산으로 볼 수 있습니다.
14년차에 접어든 건물의 특성상 건물의 가치는 거의 없다고 봐서 1-2억 수준이 아닐까 합니다.
위에서 언급한 라임모텔이 2021년 평당 4,575만원에 거래됐고, 오늘 소개하는 매물이 평당 4,227만원이기 때문에, 매매가격은 비싸지도, 싸지도 않은 적정한 수준으로 보입니다.
토지와 건물의 가격은 적정수준으로 보이고, 임대수익률은 8~11%가 나오기 때문에, 고시원 치고는 수익률이 높다고는 볼 수 없습니다.
아무래도 역세권 건물이라 땅값 자체가 비싸기 때문에 수익률이 높게 나오지는 않는 듯 합니다.
모텔 상권이기 때문에, 고시원 운영보다는 모텔로 리모델링 후 영업하는 것이 수익률은 좋게 나올 듯 하지만 그렇게 되면 투자 금액이 너무 늘어나기 때문에 그리 추천드릴만한 사항은 아닌 듯 합니다.
이 물건은 역세권 (토지 가격 상승 기대감) + 고시원 수익률 (다른 고시원 수익률에 비해 적은편) 의 2가지 토끼를 잡으려 하시는 분들께 추천드릴만한 매물이고, 매매가격을 최대한 낮게 구매하신다면, 괜찮은 투자가 되지 않을까 싶습니다.
다만 현재 금리가 높기 때문에, 대출을 받아서 투자하는 것은 좋지 않을 것으로 보입니다.