2026년 1주택 장기보유특별공제 개편안 총정리: 적용 시기와 공제율 전망

2026년 2월 현재, 부동산 시장의 가장 뜨거운 감자는 단연 ‘1주택자 장기보유특별공제(장특공제) 개편’입니다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 고가 주택 보유자들에게는 세금 부담이 직결되는 문제인 만큼, 개편안의 적용 시기와 구체적인 수치에 대한 관심이 어느 때보다 높습니다.

정부와 국회에서 논의 중인 이번 개편안의 핵심은 “실거주하지 않는 고가 주택에 대한 혜택 축소”입니다. 현재의 파격적인 공제율이 어떻게 변하는지, 그리고 나는 언제 집을 팔아야 가장 유리할지 항목별로 짚어보겠습니다.다.

1. 현재 최대 80% 공제율, 얼마나 줄어드나?

2026년 1주택 장기보유특별공제 개편안 총정리: 적용 시기와 공제율 전망

현재 1세대 1주택자는 보유 기간(40%) + 거주 기간(40%)을 합쳐 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받습니다.

개편 논의 방향: 현재 논의되는 유력한 안은 보유 기간에 따른 공제율을 대폭 낮추거나, 고가 주택(양도가액 12억 초과)에 대해 별도의 차등 공제율을 적용하는 방식입니다.
예상 수치: 전문가들은 보유 기간 공제율을 현행 40%에서 20~30% 수준으로 축소하고, 대신 실거주 요건을 더욱 강화할 것으로 내다보고 있습니다. 즉, 전체 공제 한도가 60~70%로 하향 조정될 가능성이 매우 높습니다.

참고: 이는 다주택자 규제보다 ‘실거주 1주택자’ 보호라는 명분 아래, 자산 가격 상승분에 대한 과세를 강화하려는 움직임으로 풀이됩니다.

2. 법안 통과 전 매도 시 소급 적용 여부

가장 많은 분이 질문하시는 내용입니다. “법이 바뀌기 전에 팔아야 하느냐”는 것이죠.

원칙: 일반적으로 세법 개정안은 ‘법 시행일 이후 양도분’부터 적용하는 것이 원칙입니다. 따라서 법안이 국회를 통과하고 실제 시행되기 전(잔금 지급일 또는 등기 접수일 기준)에 매도를 완료한다면 소급 적용을 피할 수 있습니다.
주의사항: 다만, 법안 부칙에 따라 시행 유예 기간을 짧게 가져갈 수도 있으므로, 고가 주택 매도를 계획 중이라면 법안 통과 동향을 실시간으로 확인하며 ‘잔금 처리 시점’을 서둘러야 합니다.

3. 보유 기간 vs 거주 기간, 어디가 더 많이 줄어들까?

결론부터 말씀드리면 ‘보유 기간’에 따른 공제 비중이 더 크게 줄어들 가능성이 큽니다.

정부 정책의 일관된 목표는 “살지 않는 집으로 돈을 벌지 마라”는 것입니다. 따라서 단순히 오래 보유만 한 사람보다는, 실제 그 집에 살면서 지역 사회에 기여한 ‘거주자’에게 혜택을 몰아주는 구조로 바뀔 것입니다.

구분	현행 (최대)	개편안 예상 (최대)	영향도
보유 기간	40%	20% ~ 30%	매우 높음
거주 기간	40%	30% ~ 40%	낮음
합계	80%	60% ~ 70%	–

4. 상속받은 주택도 장기보유특별공제 개편 대상에 포함되나요?

상속주택 보유자들 사이에서 이번 장기보유특별공제 개편에 대한 우려가 깊습니다. 결론부터 말씀드리면, 상속주택 역시 1세대 1주택자로 간주되어 비과세 혜택을 받는 경우라면 이번 개편안의 직접적인 사정권에 들어옵니다.

상속주택의 기산점 확인: 상속주택은 피상속인(사망자)의 보유 기간을 승계하는지, 아니면 상속 개시일(사망일)부터 새로 계산하는지에 따라 장기보유특별공제 계산이 달라집니다. 하지만 이번 개편안은 ‘보유 기간’ 자체의 공제율을 낮추는 것이 핵심이기에, 장기 보유를 통해 세금을 아끼려던 상속인들에게는 큰 변수가 됩니다.
거주 요건의 압박: 상속받은 집이 고가 주택(12억 초과)인 경우, 상속인이 실제 거주하지 않고 보유만 한다면 개편 후 공제율이 급격히 낮아질 수 있습니다. 현행 제도에서는 부모님이 10년 보유한 집을 상속받아 요건을 갖추면 최대 80%를 기대할 수 있었으나, 개편 후에는 ‘실거주 없는 보유’에 대한 페널티가 강화되어 세금 부담이 수억 원 이상 차이 날 수 있습니다.
절세 포인트: 만약 상속받은 주택을 처분할 계획이라면, 장기보유특별공제 혜택이 축소되는 법안 시행일 이전에 매도하는 것이 유리합니다. 특히 상속 개시 후 6개월 이내(상속세 신고 기한) 매도 시 양도차익이 발생하지 않는 특례와 이번 개편안을 비교 분석할 필요가 있습니다.

5. 공제 혜택 축소 시 15억 이상 고가 아파트 매물 증가 가능성

이번 장기보유특별공제 개편안이 확정되면 서울 및 수도권의 15억 원 이상 고가 아파트 시장에는 상당한 파급력이 예상됩니다. 시장의 움직임은 크게 세 가지 시나리오로 전개될 가능성이 높습니다.

공포성 매물 출회 (Short-term): 세법 개정안이 국회를 통과하고 시행일이 공고되는 시점부터 ‘막차 매물’이 쏟아질 수 있습니다. 특히 1주택자로서 수십 년간 거주하며 큰 시세 차익을 본 은퇴 세대들은 장기보유특별공제율이 10~20%만 줄어들어도 양도세 부담이 수억 원 단위로 늘어나기 때문에, 시행일 직전에 급매로라도 처분하려는 움직임이 강해질 것입니다.
똘똘한 한 채의 역설 (Mid-term): 아이러니하게도 혜택이 줄어들면 사람들은 더욱 확실한 한 채에 집중합니다. 세 부담이 커질수록 어중간한 지역의 주택을 정리하고, 세금을 많이 내더라도 가치가 확실한 강남 등 핵심지의 주택을 종착지로 삼으려는 경향이 강해집니다. 이는 매물 증가보다는 오히려 시장의 ‘양극화’를 심화시키는 요인이 됩니다.
증여 시장으로의 회피: 매물로 내놓아 세금을 내느니 자녀에게 증여하는 방식을 택하는 보유자도 많아질 것입니다. 장기보유특별공제 혜택이 줄어드는 만큼 양도세와 증여세 사이의 실익을 계산하게 되며, 이는 시장에 매물이 돌지 않는 ‘매물 잠김’ 현상을 초래하여 장기적으로 가격 하방 압력을 방어하는 결과로 이어질 수 있습니다.

따라서 15억 이상 고가 주택 시장은 시행 직전 일시적인 거래량 증가 이후, 급격한 거래 절벽과 함께 가격 버티기에 들어갈 확률이 높습니다. 현재 부동산 전문가들은 시행 직전 일시적인 매물 증가는 있겠지만, 서울 핵심지의 ‘똘똘한 한 채‘ 선호 현상을 완전히 꺾기는 어려울 것으로 보고 있습니다.

💡 전문가의 조언: 어떻게 대응해야 할까?

매도 계획이 있다면: 2026년 상반기 내 국회 논의 과정을 모니터링하며, 법안 시행 전 잔금을 치를 수 있도록 스케줄을 조정하세요.
보유를 선택한다면: 늘어날 양도소득세를 미리 계산해 보고, 증여나 거주 요건 충족을 통해 공제율을 방어할 방법을 찾아야 합니다.

면책특권 (Disclaimer)

본 정보는 2026년 2월 기준 정책 논의를 바탕으로 작성되었으며, 실제 법안의 최종 통과 여부 및 세부 수치는 다를 수 있습니다. 특히 장기보유특별공제 적용은 개별 주택의 보유 기간, 거주 기간, 취득 가액에 따라 천차만별이므로 반드시 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.

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