2026년 5월 9일 종료! 다주택 급매물 양도세 중과 유예 전 잡는 5단계 전략

2026년 상반기 부동산 시장의 가장 큰 화두는 단연 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예 종료’입니다. 오는 5월 9일 유예 기간이 끝남에 따라, 세금 폭탄을 피하려는 다주택자들의 ‘마지막 매물’이 시장에 나오고 있습니다.

무주택자나 갈아타기를 준비하는 1주택자에게는 이번 시기가 우량 입지의 매물을 저렴하게 잡을 수 있는 ‘골든 타임’이 될 수 있습니다. 오늘은 급매물 확인법부터 세무 리스크 관리까지 완벽하게 가이드해 드립니다.

1. 3~4월, 급매물 홍수가 터질까? (매수 타이밍 분석)

가장 많은 분이 궁금해하시는 점은 “과연 언제 매물이 가장 많이 나올까?”입니다. 결론부터 말씀드리면, 2026년 2월 말부터 4월 초가 피크가 될 가능성이 매우 높습니다.

잔금 기간의 압박: 양도세 중과 배제 혜택을 받으려면 유예 종료일인 5월 9일 이전에 ‘양도’가 완료되어야 합니다. 통상적인 아파트 거래 잔금 기간이 2~3개월임을 고려하면, 매도자들은 최소 2~3월에는 계약서를 써야 마음이 편합니다.
보유세 기준일(6월 1일): 5월 9일 유예 종료 직후에는 곧바로 재산세와 종합부동산세 과세 기준일인 6월 1일이 다가옵니다. 다주택자 입장에서는 5월 내에 매도하는 것이 양도세와 보유세를 동시에 아끼는 최선의 선택입니다.

전문가 팁: 4월 말에 나오는 매물은 매도자가 매우 절박한 상태일 확률이 높지만, 잔금 기간이 짧아 매수자의 자금 동원력이 핵심입니다.

다주택자 매도인이 가장 예민하게 체크하는 부분입니다. 매수자 역시 이 날짜를 정확히 맞춰주어야 협상에서 우위를 점할 수 있습니다.

판단 기준: 소득세법상 양도 시기는 ‘대금 청산일(잔금일)’과 ‘소유권 이전 등기 접수일’ 중 빠른 날을 기준으로 합니다.
마지노선: 2026년 5월 9일까지 반드시 잔금을 치르거나, 등기 접수를 완료해야 합니다.
주의사항: 만약 5월 10일에 잔금을 치른다면 매도인은 수억 원의 중과세를 낼 수 있으며, 이 경우 계약 자체가 파기될 리스크가 있습니다.

단순히 호가가 낮다고 해서 급매물이 아닙니다. 최근 시장 분위기를 반영한 ‘진짜 급매’의 기준은 다음과 같습니다.

최근 3개월 실거래가 평균 대비 -5%~10%: 현재 시장 상황에서 단지 내 로얄동·로얄층(RR) 매물이 저층 실거래가 수준으로 나왔다면 강력한 매수 신호입니다.
전세가율 확인: 전세 가격이 받쳐주지 않는 급매물은 하락의 신호일 수 있습니다. 전세가가 견고한데 매매가만 일시적으로 눌린 매물을 찾으세요.
네이버 부동산 ‘집주인 인증’ 매물: 유예 종료를 앞둔 급매물은 집주인이 직접 등록하거나 빠르게 거래되길 원하는 경우가 많습니다.

급매가 저렴하다고 무턱대고 잡았다가 취득세에서 손해를 볼 수 있습니다. 현재 시행 중인 취득세율(조정대상지역 기준 예상)을 반드시 체크해야 합니다.

다주택자 중과 유예는 ‘양도세’에 국한된 것이지, ‘취득세’ 중과가 완전히 폐지된 것은 아님을 명심해야 합니다. (단, 정부 정책에 따라 2026년 초 취득세 완화 조치가 시행 중인지 반드시 관할 구청에 재확인하십시오.)

많은 분이 “기다리면 또 연장해주지 않을까?”라고 기대합니다. 하지만 2026년 현재 시장 상황을 고려할 때 추가 연장 가능성은 매우 불투명합니다.

정책의 일관성: 이미 수차례 유예를 통해 충분한 퇴로를 열어주었다는 것이 정부의 입장입니다.
공급 효과: 유예 종료를 앞두고 매물이 쏟아져 나오는 현상은 정부가 의도한 주택 공급 효과이므로, 이를 다시 연장하여 매물을 회수하게 할 명분이 적습니다.

현장(임장)이 답이다: 관심 단지의 부동산 3~4곳에 연락처를 남기고 “잔금 빨리 치를 수 있으니 5월 전 급매 나오면 바로 연락 달라”고 선언하세요.
자금 증빙 및 대출 준비: 급매는 속도전입니다. 현금 동원 계획이나 주택담보대출 한도를 미리 확인해 두어야 기회가 왔을 때 바로 계약금을 쏠 수 있습니다.
특약 사항 활용: “본 계약은 2026년 5월 9일까지 잔금 지급이 완료되지 않을 경우 매수인의 귀책 사유가 없는 한 계약을 해제할 수 있다” 등의 안전장치를 고민해 볼 필요가 있습니다.

본 포스팅은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세무 및 법률적 결정 전에는 반드시 세무사 및 관련 전문가와의 상담을 거치시기 바랍니다. 취득세 및 양도세율은 정부의 정책 변화에 따라 실시간으로 변동될 수 있습니다.

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