용적률 건폐율 재건축 리모델링 아파트 기준 총정리

용적률 건폐율이라는 단어는 재건축이나 리모델링 아파트에 관심을 가진 분들이라면 한 번 쯤은 꼭 접해봤을 키워드입니다.

대지지분까지 포함해서 용적률 건폐율이 중요한 키워드인데, 대지지분을 확인하려면 복잡하기도 하고, 용적률이 낮고 층수가 5층인 아파트는 대부분 대지지분이 높기 때문에, 용적률과 건폐율로 재건축과 리모델링 아파트의 기준을 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

건폐율이란?

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 뜻하며, 대지면적 가운데 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타내는 비율입니다.

예를 들어 100평의 땅에 60평 짜리 아파트를 건축 했다면, 그 아파트의 건폐율은 60%인 셈입니다.

– 재건축 아파트하면 빠지지 않고 등장하는 이름인 은마아파트의 건폐율은 20%입니다.
– 리모델링을 추진 중인 이촌동 한가람 아파트의 건폐율은 23%입니다.
– 인기 있는 아파트인 성수동 서울숲 트리마제의 건폐율은 16%입니다.

위의 이미지처럼 건폐율이 높을 경우, 소위 말하는 닭장 아파트 처럼 다닥다닥 붙어 있어서 살기 좋은 환경이 아니므로, 최근 지어진 아파트들도 건폐율을 꽉 채워서 짓는 편은 아닙니다.

건폐율을 꽉 채울 경우, 비싼 가격에 분양하기가 힘들기 때문에, 가끔 저렴한 가격에 분양하는 지역이나 아파트에서 건폐율이 높은 경우도 있습니다.

용도 지역별 건폐율 기준 및 한도

건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하고 있고, 그 기준은 다음과 같습니다.

• 제1종 전용주거지역 : 50% 이하
• 제2종 전용주거지역 : 50% 이하
• 제1종일반주거지역 : 60% 이하
• 제2종일반주거지역 : 60% 이하
• 제3종일반주거지역 : 50% 이하
• 준주거지역 : 70% 이하
• 중심상업지역 : 90% 이하
• 일반상업지역 : 80% 이하
• 근린상업지역 : 70% 이하
• 유통상업지역 : 80% 이하
• 전용공업지역 : 70% 이하
• 일반공업지역 : 70%이하
• 준공업지역 : 70% 이하
• 보전녹지지역 : 20% 이하
• 생산녹지지역 : 20% 이하
• 자연녹지지역 : 20% 이하
• 보전관리지역 : 20% 이하
• 생산관리지역 : 20% 이하
• 계획관리지역 : 40% 이하
• 농림지역 : 20% 이하
• 자연환경보전지역 : 20% 이하

용적률이란?

용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 뜻하며, 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용합니다.

사실상 구축 아파트의 재건축이나 리모델링을 결정하는 핵심요소가 되는 키워드입니다.

1. 100평 땅에 100평짜리 아파트를 건축
2. 100평 땅에 1층 50평짜리 아파트를 2층으로 건축
3. 100평 땅에 1층 25평짜리 아파트를 4층으로 건축

위의 1~3번이 모두 용적률 100%가 되는 셈입니다.

건폐율에서 언급한 3가지 아파트의 용적률을 비교해봅시다.

– 재건축 아파트하면 빠지지 않고 등장하는 이름인 은마아파트의 용적률은 204%입니다.
– 리모델링을 추진 중인 이촌동 한가람 아파트의 용적률은 358%입니다.
– 인기 있는 아파트인 성수동 서울숲 트리마제의 용적은 319%입니다.

용도 지역별 용적 기준 및 한도

용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하고 있고, 그 기준은 다음과 같습니다.

• 제1종전용주거지역 : 50% 이상 100% 이하
• 제2종전용주거지역 : 100% 이상 150% 이하
• 제1종일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
• 제2종일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하
• 제3종일반주거지역 : 200% 이상 300% 이하
• 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하
• 중심상업지역 : 400% 이상 1천500% 이하
• 일반상업지역 : 300% 이상 1천300% 이하
• 근린상업지역 : 200% 이상 900% 이하
• 유통상업지역 : 200% 이상 1천100% 이하
• 전용공업지역 : 150% 이상 300% 이하
• 일반공업지역 : 200% 이상 350% 이하
• 준공업지역 : 200% 이상 400% 이하
• 보전녹지지역 : 50% 이상 80% 이하
• 생산녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
• 자연녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
• 보전관리지역 : 50% 이상 80% 이하
• 생산관리지역 : 50% 이상 80% 이하
• 계획관리지역 : 50% 이상 100% 이하
• 농림지역 : 50% 이상 80% 이하
• 자연환경보전지역 : 50% 이상 80% 이하

용적률 건폐율 재건축 리모델링 기준

용적률과 건폐율이 재건축과 리모델링을 가르는 핵심적인 사안이긴 한데, 정확히 몇 %의 용적률이어야 재건축을 할 수 있다, 리모델링을 해야 한다는 기준은 없습니다.

가장 쉽게 생각한다면, 30년 이상 된 아파트인데, 5층짜리 아파트이거나 10층 이내의 아파트일 경우 사업성이 좋기 때문에 재건축을 할 확률이 높습니다.

마찬가지로 30년 이상 된 아파트인데, 15층 이상의 아파트라면 사업성이 떨어지게 되므로 재건축보다는 리모델링을 추진할 가능성이 높습니다.

물론 강남구나 서초구 등 땅값이 비싸고, 아파트를 재건축해도 비싼 가격에 분양할 수 있는 곳은 15층이라도 재건축을 추진할 가능성이 높고, 위의 예시는 절대적인 기준이 아니고, 대충 이렇구나 하고 생각하시면 됩니다.

은마 아파트나 압구정 현대 아파트의 경우 서울시의 35층 층고 제한 규제를 폐지함으로 인해 49층으로 높이는 방안을 추진한다, 만다고 계속 기사가 나는 이유는 높게 지을 수록 아파트를 많이 분양할 수 있으니 사업성이 높아지기 때문인 것이죠.

서울시 주요 아파트들 용적률 건폐율 비교

재건축 추진 아파트들의 용적률 건폐율

– 대치동 은마아파트

사용승인일 : 1979년 08월 30일
저/최고층 : 14층/14층
세대수 : 4424세대 (총28개동)
용적률 : 204%
건폐율 : 20%

– 압구정 현대 1,2차 아파트

사용승인일 : 1976년 06월 07일
저/최고층 : 12층/15층
세대수 : 960세대(총13개동)
용적률 : 224%
건폐율 : 19%

– 이촌동 한강맨션 아파트
사용승인일 : 1971년 03월 22일
저/최고층 : 5층/5층
세대수 : 660세대(총23개동)
용적률 : 155%
건폐율 : 22%

– 이촌동 왕궁 아파트
사용승인일 : 1974년 12월 23일
저/최고층 : 5층/5층
세대수 : 250세대(총5개동)
용적률 : 148%
건폐율 : –

리모델링 추진 아파트들의 용적률 건폐율

– 이촌동 한가람 아파트
사용승인일 : 1998년 09월 18일
저/최고층 : 13층/22층
세대수 : 2036세대(총19개동)
용적률 : 358%
건폐율 : 23%

-가락동 쌍용1차 아파트

사용승인일 : 1997년 03월 20일
저/최고층 : 9층/24층
세대수 : 2064세대(총14개동)
용적률 : 343%
건폐율 : 23%

-문정동 시영 아파트

사용승인일 : 1989년 03월 30일
저/최고층 : 14층/14층
세대수 : 1316세대(총10개동)
용적률 : 215%
건폐율 : –

개인적인 기준으로 재건축을 추진하는 아파트가 될 확률이 있는 곳은
1. 1980년대 초반에 지어진 40년 이상된 아파트
2. 용적률은 200% 이내 / 강남구, 서초구, 용산구, 여의도 등 땅값이 비싼 동네는 200% 초반도 가능
3. 최소 500세대 이상~ 1,000세대 이상 / 강남구, 서초구, 용산구, 여의도 등 땅값이 비싼 동네는 상관 없음
4. 최고층이 10층 이내인 아파트 / 강남구, 서초구, 용산구, 여의도 등 땅값이 비싼 동네는 상관 없음

정도라고 봅니다.

위의 기준이 사업성이 나오기 때문에 재건축을 추진할 가능성이 높다는 것이죠.
위의 기준에서 벗어나면, 리모델링을 추진하는 것에 만족해야 할 가능성이 높습니다.

어쨌거나 완벽한 기준점은 없는 것이기에, 대략적인 참고만 하셨으면 좋겠습니다.

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