계약갱신청구권 만료 후 임대료 인상, 5% 제한은 어디까지 적용될까?

4년(2+2) 만기 이후, 집주인 요구는 어디까지 합법일까요?

최근 몇 년간 전·월세 시장에서 가장 큰 변화를 가져온 제도 중 하나가 바로 계약갱신청구권입니다.
임차인 입장에서는 “최대 4년까지 안정적으로 거주할 수 있다”는 점에서 분명한 보호 장치였지만, 문제는 그 4년이 끝난 이후입니다.

특히 다음과 같은 질문이 급증하고 있습니다.

4년(2+2)을 다 채운 뒤 재계약할 때, 집주인이 시세대로 올리겠다고 하면 무조건 수용해야 하나요?
임대료 인상 상한선 5% 규칙은 재계약 시점에도 적용되는 예외가 있나요?
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거부한 뒤, 몰래 제3자에게 임대한 경우 어떻게 확인할 수 있나요?
갱신권을 사용했을 때 확정일자는 다시 받아야 하나요?
임대료는 그대로 두고 관리비만 크게 올리는 경우, 어떻게 대응해야 하나요?

이 글에서는 위 질문들을 중심으로 계약갱신청구권 만료 이후 임대차 분쟁의 핵심 쟁점을 하나씩 짚어드리겠습니다.

계약갱신청구권 만료 후 임대료 인상, 5% 제한은 어디까지 적용될까? / AI 이미지

1. 계약갱신청구권 제도의 기본 구조 다시 정리

먼저 전제부터 명확히 하겠습니다.

계약갱신청구권이란?

주택임대차보호법에 따라
임차인이 1회에 한해
기존 계약 조건을 유지하면서
2년 추가 거주를 요구할 수 있는 권리입니다.

즉,

최초 2년 계약
- 갱신청구권 사용 2년
  → 총 4년 보장

이때 가장 중요한 포인트가 바로 **임대료 인상 상한선 5%**입니다.

2. 임대료 인상 상한 5%의 적용 범위

5% 상한은 언제 적용될까요?

임대료 인상 5% 제한은 오직 “계약갱신청구권 행사 시”에만 적용됩니다.

정리하면 다음과 같습니다.

구분	임대료 인상 제한
최초 계약	제한 없음
계약갱신청구권 사용 시	연 5% 이내
4년 만기 후 ‘새 계약’	제한 없음

즉, **4년(2+2)을 모두 채운 뒤 체결하는 계약은 법적으로 ‘완전히 새로운 계약’**입니다.

3. 4년 만기 후 재계약 시, 집주인의 시세 인상 요구는 무조건 수용해야 하나요?

결론부터 말씀드리면, 원칙적으로는 그렇습니다.

4년이 종료된 시점에서는 다음과 같은 상황이 됩니다.

계약갱신청구권은 이미 소진
법에서 정한 임대료 인상 제한 규정 적용 종료
임대인·임차인 간 자유계약 영역 진입

따라서 집주인이

“이제 법적 보호가 끝났으니, 시세에 맞게 보증금을 올리겠다”

라고 요구하는 것은 원칙적으로 합법입니다.

단, “무조건”은 아닙니다

다음과 같은 경우에는 예외적 판단이 가능해집니다.

실질적으로 갱신에 가까운 계약임에도 형식만 바꾼 경우
기존 계약 종료 없이 연속성 있게 체결된 경우
임대인이 우월적 지위를 이용해 강요한 경우

다만 이러한 사안은 개별 분쟁 영역이며, 명확한 법정 상한선이 적용되지는 않습니다.

4. 임대료 인상 상한 5%가 재계약 시에도 적용되는 예외 상황은 없나요?

많이 오해하시는 부분이 바로 이 지점입니다.

“재계약도 결국 연장 아닌가요?”

법적으로는 전혀 다릅니다.

계약갱신청구권에 따른 갱신 → 법정 갱신
4년 만기 후 재계약 → 자유계약

따라서 다음과 같은 주장들은 인정되기 어렵습니다.

“같은 집이니까 5%만 올릴 수 있다”
“이전 계약과 연속성이 있으니 상한이 적용된다”

예외가 인정될 수 있는 특수 사례

아주 예외적으로 다음과 같은 경우에는 분쟁 소지가 발생합니다.

갱신권을 이미 사용했는지 여부가 불분명한 경우
갱신권을 사용하지 않았는데, 집주인이 임의로 ‘재계약’이라 주장하는 경우
서면 계약 없이 묵시적 갱신이 반복된 경우

이 경우에는 실질 관계를 기준으로 판단합니다.

5. 집주인이 ‘실거주’를 이유로 갱신을 거부한 뒤, 제3자에게 임대했다면?

이 부분은 임차인이 반드시 알아야 할 핵심 권리입니다.

실거주 갱신 거절의 요건

집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하려면 다음 요건을 충족해야 합니다.

임대인 본인 또는
직계존·비속이
실제 거주할 목적

그리고 그 목적이 진실해야 합니다.

실거주 후 제3자 임대는 불법일 수 있습니다

만약 다음과 같은 정황이 확인된다면?

갱신 거절 후 단기간 내
다른 세입자가 입주
또는 전·월세 광고가 게시됨

→ 이는 부당한 갱신 거절에 해당할 가능성이 큽니다.

제3자 임대 여부는 어떻게 확인하나요?

실무적으로 가능한 방법은 다음과 같습니다.

전입세대 열람
- 해당 주소지에 새로운 전입자가 있는지 확인
확정일자 부여 내역 확인
관리사무소 문의
부동산 중개업소 탐문
온라인 임대 광고 캡처

이러한 자료는 손해배상 청구의 핵심 증거가 됩니다.

6. 갱신권을 사용했을 때, 확정일자는 새로 받아야 하나요?

많은 분들이 놓치는 중요한 포인트입니다.

결론부터 말씀드리면, 조건 변경 여부에 따라 다릅니다.

확정일자를 다시 받아야 하는 경우

다음 중 하나라도 해당되면 반드시 새 확정일자를 받으셔야 합니다.

보증금이 인상된 경우
계약서를 새로 작성한 경우
임대차 조건이 변경된 경우

이유는 간단합니다.
보증금 우선변제권은 ‘가장 최근 계약서 기준’으로 판단되기 때문입니다.

확정일자를 다시 받지 않아도 되는 경우

조건 변경 없이
기존 계약서에
“계약갱신청구권 행사로 2년 연장”만 명시된 경우

이 경우에는 기존 확정일자의 효력이 유지됩니다.

7. 임대료는 그대로 두고 관리비만 대폭 올리는 꼼수, 합법인가요?

최근 가장 논란이 되는 부분입니다.

결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 위법 소지가 큽니다.

관리비 인상, 어디까지 허용될까요?

관리비는 다음 기준을 충족해야 합니다.

실제 발생 비용
합리적 산정
항목별 명확한 근거

임대료 인상 제한을 피하기 위해
관리비를 임의로 인상하는 것은 실질적 임대료 인상으로 판단될 수 있습니다.

대응 방법 정리

임차인이 취할 수 있는 조치는 다음과 같습니다.

관리비 항목별 내역 요청
이전 계약과 비교 분석
주변 동일 주택과 비교
내용증명 발송
분쟁조정위원회 신청

특히 관리비에 임대인의 이익이 포함되어 있다면 강력한 문제 제기가 가능합니다.

8. 계약갱신청구권 만료 이후, 임차인이 꼭 기억해야 할 핵심 정리

마지막으로 핵심만 요약해 드리겠습니다.

4년(2+2) 종료 후 계약은 완전히 새로운 계약
임대료 5% 상한은 적용되지 않음
실거주 사유는 사후 검증 가능
갱신 시 보증금 변경이 있다면 확정일자 재취득 필수
관리비 인상은 실질 임대료 인상으로 다툼 가능

면책특권(Disclaimer)

본 글은 2026년 1월 기준의 일반적인 법령과 판례 흐름을 바탕으로 한 정보 제공 목적의 콘텐츠이며,
개별 사안에 대한 법률 자문이나 최종 판단을 대체하지 않습니다.
구체적인 분쟁이나 금전적 이해관계가 있는 경우, 전문가 상담을 권장드립니다.

함께 읽으면 좋은 글들

#계약갱신청구권 #임대료인상 #전월세법 #전세분쟁 #임대차보호법 #실거주거절 #확정일자 #관리비인상 #전세상식 #부동산법률 #임차인권리 #2026부동산