토지거래허가구역 아파트 전세 계약, 이렇게 확인하세요 (10·15 대책 적용)

― 토지거래허가구역 전세, 가능한가요? 세입자가 반드시 알아야 할 핵심 리스크

들어가며

2025년 10월 발표된 이른바 ‘10·15 부동산 대책’은 수도권 핵심 지역을 중심으로 갭투자 차단과 실거주 강화에 초점을 맞춘 고강도 규제였습니다. 특히 토지거래허가구역 내 아파트와 특정 재건축·재개발 단지를 중심으로 전세 계약 자체가 불가능하거나 극도로 제한되는 상황이 발생하면서, 전세 시장에 상당한 혼란이 이어지고 있습니다.

문제는 이러한 규제가 집주인뿐 아니라 세입자에게도 직접적인 법적·금전적 리스크로 이어질 수 있다는 점입니다.
“계약은 했는데 나중에 문제가 되지는 않을까?”,
“전세권 설정만 해두면 안전한 것 아닌가?”,
“전세가가 유난히 싸면 정말 좋은 기회일까?”
이와 같은 질문을 하시는 분들이 급증하고 있습니다.

이 글에서는 10·15 대책 이후 갭투자 금지 단지에서 전세 계약을 고려하시는 분들을 위해, 실제로 많이 궁금해하시는 핵심 질문을 중심으로 법적 구조, 실무상 위험, 세입자가 반드시 확인해야 할 체크포인트를 최대한 상세히 정리해 드리겠습니다.

토지거래허가구역 아파트 전세 계약, 이렇게 확인하세요 (10·15 대책 적용) / AI 이미지

1. 10·15 대책의 핵심 요지와 전세 시장에 미친 영향

1-1. 갭투자 차단이 핵심 목표

10·15 대책의 본질은 명확합니다.
“실거주 목적이 아닌 매수는 최대한 차단한다.”는 것입니다.

이를 위해 정부는 다음과 같은 조치를 강화했습니다.

토지거래허가구역 내 주택 매수 시 실거주 의무 부과
일정 기간(통상 2년) 전세·월세 임대 금지
편법 임대(위장전입, 단기 거주 후 전세 전환)에 대한 사후 조사 강화
위반 시 허가 취소, 이행강제금, 과태료, 형사처벌 가능성 명시

이로 인해 기존 갭투자 방식으로 매수된 주택은 구조적으로 전세를 놓을 수 없는 상태가 되었고, 전세 시장에서는 공급 급감 현상이 나타났습니다.

2. 토지거래허가구역 내 아파트는 전세 계약이 아예 불가능한가요?

2-1. “아예 불가능”은 아니지만, 대부분은 사실상 불가능

많은 분들이 가장 먼저 묻는 질문입니다.
결론부터 말씀드리면 원칙적으로는 전세 계약이 제한됩니다.

토지거래허가구역 내 아파트를 허가를 받아 매수한 경우, 매수자는 다음 의무를 부담합니다.

일정 기간 직접 거주
허가 목적과 다른 용도(임대) 금지

즉, 허가 당시 ‘실거주’로 승인받았다면 전세 임대는 허용되지 않습니다.

2-2. 예외적으로 가능한 경우

다만 다음과 같은 극히 제한적인 예외는 존재합니다.

허가 이전부터 전세가 설정되어 있었고, 기존 세입자가 계속 거주하는 경우
실거주 의무 기간이 종료된 이후
상속, 이혼, 장기 해외파견 등 불가피한 사유가 행정적으로 인정된 경우

하지만 실무적으로 보면 신규 전세 계약은 거의 불가능하다고 보시는 것이 현실에 가깝습니다.

3. 집주인이 실거주 의무를 위반하고 몰래 전세를 놓은 경우, 세입자의 피해는?

3-1. 가장 위험한 시나리오

문제는 집주인이 다음과 같은 방식으로 전세를 놓는 경우입니다.

“잠깐 사정이 있어서요”
“형식상만 주소를 두고 실제로는 문제 없어요”
“조사 안 나와요, 다들 이렇게 해요”

이러한 설명은 세입자 입장에서 전혀 안전장치가 되지 않습니다.

3-2. 실거주 위반이 적발되면 발생하는 일

정부 조사로 실거주 의무 위반이 확인되면 다음과 같은 조치가 가능합니다.

집주인에게 이행강제금 또는 과태료 부과
허가 취소 및 강제 처분 명령
경우에 따라 전세 계약 유지 자체가 불안정해질 수 있음

중요한 점은 세입자는 위반의 주체가 아님에도 불구하고, 거주 안정성을 침해받을 수 있다는 점입니다.

3-3. 보증금 반환 리스크

집주인이 제재로 인해 자금 압박을 받거나, 허가 취소로 매각이 지연될 경우:

전세 만기 시 보증금 반환 지연
금융권 대출 회수 압박
경매·공매로 이어질 가능성

즉, 세입자는 아무 잘못 없이도 금융 리스크에 노출될 수 있습니다.

4. 거주 의무 단지에서 ‘전세권 설정’만으로 대항력을 가질 수 있을까?

4-1. 전세권 설정 ≠ 절대 안전

많은 분들이 “전세권만 설정하면 괜찮다”고 생각하십니다.
그러나 이는 절반만 맞고 절반은 틀린 이야기입니다.

전세권 설정은 다음을 보장합니다.

등기부상 권리로서 우선변제권 확보
경매 시 일정 부분 보호

하지만 문제는 전세 계약 자체의 적법성입니다.

4-2. 불법 임대차의 한계

만약 해당 전세 계약이 실거주 의무를 정면으로 위반한 계약이라면:

전세권 설정이 되어 있더라도
행정적 제재 과정에서 계약 안정성이 흔들릴 수 있음

특히 허가 취소 또는 시정 명령이 내려질 경우, 세입자는 원치 않는 이사 압박을 받을 수 있습니다.

5. 허가구역 내 매물의 전세가가 시세보다 지나치게 낮다면 의심해야 할 점

5-1. ‘싸다’는 것은 항상 이유가 있습니다

전세가가 주변 시세 대비 1억~2억 이상 낮다면, 반드시 다음을 의심해 보셔야 합니다.

실거주 의무 위반 가능성
단기 전세(조사 전까지 버티기 목적)
전세보증보험 가입 불가 물건
집주인의 자금 사정 악화

5-2. 특히 주의해야 할 유형

“확정일자만 받으세요”
“전세권 설정은 안 해도 됩니다”
“계약 기간을 1년만 하자”

이러한 조건은 대부분 집주인 리스크를 세입자에게 전가하는 구조입니다.

6. 정부의 실거주 조사 시 세입자가 겪게 되는 번거로움과 법적 리스크

6-1. 실제 조사 방식

실거주 조사는 생각보다 현실적입니다.

주민등록 전입 여부 확인
관리사무소, 경비원 확인
전기·수도 사용량 분석
현장 방문 또는 전화 조사

이 과정에서 세입자에게 직접 연락이 오는 경우도 많습니다.

6-2. 세입자가 겪는 불편

거주 사실 확인서 요청
계약 경위 소명 요구
조사 기간 동안의 심리적 압박
계약 유지 가능성에 대한 불확실성

법적으로 세입자가 처벌 대상은 아니지만, 주거 안정성이 심각하게 흔들릴 수 있습니다.

7. 갭투자 금지 단지 전세 계약 전, 반드시 확인해야 할 체크리스트

7-1. 필수 확인 사항

갭투자 금지 단지나 토지거래허가구역 내 아파트 전세 계약을 고려할 때, 세입자가 반드시 확인해야 하는 핵심 사항은 다음과 같습니다.

단지가 토지거래허가구역인지 여부
- 허가구역 내 아파트는 집주인의 실거주 의무가 적용되므로, 신규 전세 계약이 제한될 수 있습니다.
- 온라인 공공 데이터베이스 또는 관할 구청을 통해 직접 확인하는 것이 안전합니다.
집주인의 매수 시점과 허가 조건
- 집주인이 허가를 받고 매수했는지, 매수 당시 조건(실거주 의무 기간, 임대 가능 여부 등)을 반드시 확인해야 합니다.
- 매수 후 임대가 허용되지 않는 상태에서 전세를 놓는다면 세입자도 위험에 노출됩니다.
실거주 의무 기간 종료 여부
- 실거주 의무가 아직 남아 있다면 전세 계약 자체가 불법이 될 수 있으므로, 반드시 기간을 확인하고 계약 시점과 비교해야 합니다.
전세보증보험 가입 가능 여부
- 허가구역 내 전세 계약은 전세보증보험 가입이 불가능할 수도 있습니다.
- 보증보험 가입 여부가 세입자의 안전장치 역할을 하므로, 미가입이면 계약 재검토가 필요합니다.
계약서 특약에 실거주 관련 조항 포함 여부
- 계약서에 ‘실거주 의무 준수’, ‘허가구역 내 임대 제한’ 등 특약이 명시되어 있는지 확인하면, 향후 분쟁 발생 시 대응 근거가 됩니다.

7-2. 이런 경우라면 피하시는 것이 안전합니다

아래와 같은 상황에서는 계약을 피하는 것이 안전합니다.

집주인이 허가 조건을 명확히 설명하지 못하는 경우
→ 허가서류, 실거주 의무, 임대 제한 여부 등을 제대로 안내하지 못한다면, 전세 계약 안정성이 매우 낮습니다.
“문제 생기면 그때 가서 생각하자”는 태도
→ 세입자가 나중에 예상치 못한 리스크를 떠안게 될 수 있습니다.
시세 대비 과도하게 낮은 전세금
→ 단기적 저가 유혹에 흔들리지 말고, 안정성과 합법성을 우선 고려해야 합니다.
계약을 급하게 종용하는 경우
→ 허가구역 내 전세 계약은 신중한 확인이 필수입니다. 급하게 계약을 진행하려는 집주인은 위험 신호일 수 있습니다.

8. 세입자를 위한 현실적인 대응 전략

갭투자 금지 단지 및 토지거래허가구역 전세 계약에서 세입자가 안전하게 거래하기 위해서는 다음과 같은 전략이 필요합니다.

허가구역 여부는 반드시 직접 확인
- 관할 구청이나 온라인 부동산 공공 데이터를 통해 확인
- “전세 가능 여부”보다 합법적 전세 계약 가능성을 먼저 판단
전세보증보험 가입 가능 여부를 기준으로 판단
- 보험 가입 불가라면 계약을 재검토
- 가입 가능 여부가 안전장치 역할을 하므로 필수 체크
불법 가능성이 조금이라도 있다면 계약 보류
- 실거주 의무 위반 전세, 위장전입 가능성이 있는 경우 계약 미체결
- 법적·행정적 리스크를 회피
단기 저가 전세보다 장기 안정성 우선
- 전세가 낮다고 유혹에 흔들리지 않고, 법적 안정성과 장기 거주 가능성을 최우선 기준으로 설정
- 특히 허가구역 내 아파트는 단기 계약 시 조사·위반 리스크가 높습니다.

맺음말

10·15 대책 이후의 전세 시장은 더 이상 “가격만 보고 판단할 수 있는 시장”이 아닙니다.
특히 갭투자 금지 단지, 토지거래허가구역 내 아파트 전세는 세입자에게도 법·제도 이해가 필수인 영역이 되었습니다.

전세금은 대부분의 분들에게 평생 모은 자산의 핵심입니다.
조금 싸다는 이유로, 혹은 “다들 한다”는 말에 안심하고 계약하셨다가 돌이킬 수 없는 리스크를 떠안는 일이 없으시길 바랍니다.

면책특권

본 글은 2026년 1월 기준 공개된 정책과 일반적인 법률 해석을 바탕으로 작성된 정보 제공용 콘텐츠입니다.
개별 사례에 따라 적용 결과는 달라질 수 있으며, 실제 계약 전에는 반드시 공인중개사·법률 전문가와의 상담을 권장드립니다.

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