아파트 가격이 꿈틀대기 시작하면서, 저점이 지났다, 바닥이 지났다는 등의 이야기도 많이 들리고 있습니다.
사람마다 판단은 다르지만, 개인적으로는 아직 아파트 가격의 저점은 나오지 않았고, 현재의 구간은 데드 캣 바운스라고 불리는 반등 구간이라고 보고 있습니다.
Even a dead cat will bounce if it falls from a great height(죽은 고양이도 아주 높은 곳에서 떨어지면 튀어 오른다).’라는 월가의 격언에서 비롯된 데드캣바운스는 폭락장에서 가끔 주가가 튀어 오르는 것을 뜻하는 말입니다.
부동산은 상승장이 주식시장보다 긴 만큼 하락장 역시 긴 편입니다.
2021년~2022년 정점을 찍은 부동산이 1년 만에 하락을 마치고 끝났다고 하기에는 이른감이 없지 않습니다.
그렇다면 아파트 매수타이밍을 잡는 저점 바닥 지표에는 뭐가 있을까요?
오늘은 개인적으로 신뢰하는 아파트 저점 바닥 지표인 아파트 매매가 대비 전세가율에 대해서 이야기해보도록 하겠습니다.
매매가 대비 전세가율을 쉽게 볼 수 있는 아실 사이트
부동산 실거래가는 국토교통부 사이트에서 볼 수 있지만, 공공기관의 홈페이지라 그런지 복잡하기도 하고, 찾아보기가 여간 귀찮게 구성되어 있는 게 아닙니다.
그래서 개인적으로 아실이라는 사이트에서 아파트나 부동산 매매가의 시세를 자주 보는 편입니다.
아실의 홈페이지 주소는 아래와 같습니다.
https://asil.kr/
매매가 대비 전세가 비율이 중요한 이유는 전세가 비율이 낮을 경우는 폭등장이고, 전세가 비율이 높을 경우는 가격이 보합 혹은 하락하는 추세이기 때문입니다.
전세가가 보통 매매가를 따라가기는 하지만, 10여 년에 한 번씩 돌아오는 폭등 장세에서는 매매가를 따라가지 못합니다.
이 프레임 구조를 이해하셔야만 고점에서 매수할 가능성이 낮아집니다.
다양한 부동산 스터디를 공부할 수 있는 홈페이지
PC로 접속 시 좌측 하단에는 부동산 스터디라는 메뉴가 있어서 다양한 분야별로 부동산과 아파트 현황에 대한 공부를 하실 수 있습니다.
최근 하락, 최고가, 최고 상승, 가격 변동, 가격 비교, 여러 단지 비교, 많이 산 단지, 거래량 등등 다양한 챕터별로 통계들을 확인하실 수 있으니 상당히 편리하게 구성되어 있는 편이죠.
저는 그래서 아파트 매물 들은 네이버 부동산을 통해서 확인해보고, 그 외의 내용들은 아실에서 보고, 호갱노노 같은 곳에서는 아파트 단지에 사시는 커뮤니티 글들을 참고해서 보고 있습니다.
부동산 공부를 하실 때는 꼭 필요한 홈페이지 앱이라고 할 수 있겠네요.
2000년 이후~2017년 이전에 건축된 아파트 단지를 살펴봅시다.
2020년대 지어진 신축 아파트나, 2018~2019년에 지어진 비교적 신축 아파트들은 매매가 대비 전세가 비율 그래프의 데이터가 적기 때문에 유의미한 데이터를 얻기가 쉽지 않습니다.
2017년 이전에 건축됐고, 거래량이 많으며, 1,000세대 이상의 대단지 아파트들 위주로 보시는 편이 좋습니다.
서브프라임 모기지 사태로 부동산의 폭락이 발발한 시점이 2007년 이후였고, 국내 아파트 가격이 저점을 형성된 시기가 2012년~2015년까지 였기 때문에, 이 데이터를 포함한 시점에 건설된 대단지 아파트가 분석하기 좋습니다.
아실의 아파트 거래량 탭을 눌렀더니, 제가 본 시점에서 거래 잘되는 아파트 순위가
- 디에이치퍼스티어아이파크
- 은마 아파트
- 래미안블레스티지
- 개포래미안포레스트
- 도곡렉슬
이었습니다.
1, 3, 4위는 신축 단지여서 데이터가 무의미 해 보였고, 2위였던 은마 아파트의 경우 너무 구축이어서 구축의 경우 기본적으로 매매가 대비 전세가 비율이 상당히 낮습니다.
그래서 2006년 준공되고 3,000세대가 넘는 도곡 렉슬의 데이터를 참고해보겠습니다.
도곡렉슬의 매매가 대비 전세가율
도곡렉슬 아파트를 클릭하면, 2006년부터 2023년 현재까지의 매매가 대비 전세가 비율의 그래프가 표시됩니다.
파란색이 매매가 그래프이고, 주황색이 전세가 그래프입니다.
보시면 2015년과 2016년에는 두 개의 그래프가 가까이 있는 것을 볼 수가 있죠?
2018년부터 2개의 그래프 간의 간격이 벌어집니다.
그리고 2021년과 2022년에 그 간격이 가장 벌어집니다.
그런데 고점 대비 매매가는 36억 근처에서 30억 정도로 떨어지기는 했지만, 다시 반등해서 32억 원까지 올라왔죠?
그러나 2022년 정점을 찍었던 전세가는 반등을 하지 못하는 상황입니다.
도곡렉슬만 그럴 것 같다고요?
역삼래미안의 매매가 대비 전세가 비율
역시 거래량이 높은 단지 중 하나인 2005년 준공되어 1,050세대가 있는 역삼 래미안 아파트를 가져와봤습니다.
역시 2015년과 2016년이 그래프가 가장 가깝게 좁혀져 있고, 다시 엄청나게 벌어졌죠?
마찬가지로 2021년에 21억 원의 고점을 찍고, 16억원 까지 떨어진 이후 18억 원 정도로 반등한 상황이죠.
전세가도 조금의 반등이 있지만, 저 정도의 반등은 반등으로 보기가 힘듭니다.
관심이 있는 아파트 단지들을 직접 검색해보시면 대부분이 제가 보여드린 그래프와 비슷할 것으로 보입니다.
전세 제도가 남아 있는 한 가장 중요한 지표 중 하나, 매매가 대비 전세가 비율
전세 제도는 우리나라 외에는 전 세계에서 거의 없는 제도로 다른 나라들은 보통 월세를 많이 받죠.
우리나라는 옛날엔 사글세라는 제도도 있었고, 제주도에는 현재 연세라는 개념도 있고, 부동산에 있어서 독특한 구조가 많은 나라 중에 하나라고 봅니다.
전세가 있기 때문에, 갭투자로 인한 부동산 가격이 상승하고 시장을 파괴 시키는 행위도 있었지만, 전세 제도로 인해 월세가 그만큼 저렴한 이유가 있기도 합니다.
국내 아파트 전세 가격을 총 합한다면 수백 조 원이 넘을 것으로 예상됩니다.
전세 제도가 언젠가는 없어지겠지만, 상당히 먼 미래의 이야기로 보이고, 전세 제도가 남아 있는 상황에서는 매매가를 전세가가 지탱해야지만 부동산 시장도 안정이 됩니다.
현재는 매매가를 전세가가 지탱하지 못하게 갭 차이가 벌어진 상황이기 때문에, 전세 사기 등이 일어날 확률이 높다고 볼 수 있습니다.
개인적으로는 매매가 대비 전세가 비율이 75~85% 정도로 들어왔을 때가 부동산이 안정기 혹은 저점에 가까운 시기라 그때 쯤이 매수할 타이밍이고, 현재 서울의 평균이 50% 초 중반대, 수도권이 60%대이기 때문에, 매수 타이밍은 아니라고 느낍니다.
매매가 대비 전세가 비율을 잘 판단하시어 좋은 아파트 매수시기를 판단하시기 바랍니다.